Travaux d'entretien et d'amélioration

le Décret n°87-712 du 26 août 1987 spécifie les travaux à charge du locataire. Néanmoins ce décret n’énumère pas de façon exhaustive la liste des travaux dont le locataire à la charge.

Travaux à charge du locataire

Le locataire prend à ses frais les réparations suivantes :

  • - Entretien courant et menues réparations
    • Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur.

      Il doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. À ce titre, il doit assurer l'entretien courant du logement et de ses éléments d'équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.

      À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l'appui. Toutefois, le locataire peut contester via un courrier à son bailleur le montant de ces frais de remise en état.

      Afin de distinguer vétusté et détérioration, les parties (bailleur, locataire) peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.

      Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire.

  • - Parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif.
    • o Jardins privatifs :
      • Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ;

        taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

        Remplacement des arbustes ;

        Réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

    • o Auvents, terrasses et marquises :
      • Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
    • o Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
      • Dégorgement des conduits.
  • - Ouvertures intérieures et extérieures.
    • o Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
      • Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

        Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ;

        Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

    • o Vitrages :
      • Réfection des mastics ;
      • Remplacement des vitres détériorées.
    • o Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
      • Graissage ;
      • Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
    • o Serrures et verrous de sécurité :
      • Graissage ;
      • Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
    • o Grilles :
      • Nettoyage et graissage ;
      • Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
  • - Parties intérieures
    • o Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
      • Maintien en état de propreté ;
      • Menus raccords de peintures et tapisseries ;
      • Remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ;
      • Rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
    • o Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
      • Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
      • Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
    • o Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
      • Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ;
      • Fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
  • - Installations de plomberie
    • o Canalisations d'eau :
      • Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.
    • o Canalisations de gaz :
      • Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
      • Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
    • o Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
      • Vidange.
    • o Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
      • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
      • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
      • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
      • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
    • o Eviers et appareils sanitaires :
      • Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
  • - Equipements d'installations d'électricité.
    • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
    • o Autres équipements mentionnés au contrat de location.
      • Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
    • o Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets
    • o Graissage et remplacement des joints des vidoirs
    • o Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation

Travaux à charge du propriétaire

Le propriétaire doit délivrer un logement décent au terme du Décret n°87-712 du 26 août 1987 et en état d’usage. Il doit prendre à sa charge toutes les réparations ne correspondant pas à la définition des réparations locatives.

Refus du locataire à l’exécution des travaux

L’article 7 de la loi du 87-462 du 6 juillet 1989 stipule les obligations du locataire quant à la réalisation de travaux.

Le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

Le propriétaire-bailleur doit avertir le locataire avant le début des travaux ainsi que leur nature et des modalités de leur exécution.

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Le locataire peut en revanche s’opposer à la réalisation de travaux d’amélioration des locaux loués, sauf s’ils ont été prévus au bail. On entend par travaux d’amélioration tout travaux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure des prestations existantes, qui permettent de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation ou donnent une plus grande sécurité. La réalisation de tels travaux peut être suivi d’une revalorisation des loyers. Néanmoins, si de tels travaux excèdent 21 jours, le locataire est en droit de vous demander une indemnisation.

En cas de refus de votre locataire à l’exécution de travaux, soit il s’agit de travaux d’amélioration et dans ce cas vous serez contraint d’attendre le départ du locataire soit il s’agit de travaux de conservation et dans ce cas, le refus du locataire n’est pas légitime. Vous devez, dans un premier temps, adresser à votre locataire un courrier recommandé avec accusé réception le mettant en demeure de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectués les travaux. Si le locataire ne répond pas ou répond négativement au courrier, vous pouvez lancer une action judiciaire au tribunal d’instance dont dépend le lieu où est situé votre bien. Si vous disposez d’une assistance juridique avec votre assurance Propriétaire non occupant vous pouvez vous faire aider pour la rédaction d’une assignation en justice du locataire.