le Décret n°87-712 du 26 août 1987 spécifie les travaux à charge du locataire. Néanmoins ce décret n’énumère pas de façon exhaustive la liste des travaux dont le locataire à la charge.
Le locataire prend à ses frais les réparations suivantes :
Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur.
Il doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. À ce titre, il doit assurer l'entretien courant du logement et de ses éléments d'équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.
À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l'appui. Toutefois, le locataire peut contester via un courrier à son bailleur le montant de ces frais de remise en état.
Afin de distinguer vétusté et détérioration, les parties (bailleur, locataire) peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.
Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire.
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ;
taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ;
Réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
Le propriétaire doit délivrer un logement décent au terme du Décret n°87-712 du 26 août 1987 et en état d’usage. Il doit prendre à sa charge toutes les réparations ne correspondant pas à la définition des réparations locatives.
L’article 7 de la loi du 87-462 du 6 juillet 1989 stipule les obligations du locataire quant à la réalisation de travaux.
Le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
Le propriétaire-bailleur doit avertir le locataire avant le début des travaux ainsi que leur nature et des modalités de leur exécution.
Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.
Le locataire peut en revanche s’opposer à la réalisation de travaux d’amélioration des locaux loués, sauf s’ils ont été prévus au bail. On entend par travaux d’amélioration tout travaux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure des prestations existantes, qui permettent de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation ou donnent une plus grande sécurité. La réalisation de tels travaux peut être suivi d’une revalorisation des loyers. Néanmoins, si de tels travaux excèdent 21 jours, le locataire est en droit de vous demander une indemnisation.
En cas de refus de votre locataire à l’exécution de travaux, soit il s’agit de travaux d’amélioration et dans ce cas vous serez contraint d’attendre le départ du locataire soit il s’agit de travaux de conservation et dans ce cas, le refus du locataire n’est pas légitime. Vous devez, dans un premier temps, adresser à votre locataire un courrier recommandé avec accusé réception le mettant en demeure de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectués les travaux. Si le locataire ne répond pas ou répond négativement au courrier, vous pouvez lancer une action judiciaire au tribunal d’instance dont dépend le lieu où est situé votre bien. Si vous disposez d’une assistance juridique avec votre assurance Propriétaire non occupant vous pouvez vous faire aider pour la rédaction d’une assignation en justice du locataire.