Quel format choir pour investir dans une SCPI

Démembrement ou pleine propriété

Pour investir dans une SCPI, vous devez choisir si vous conserver la pleine propriété ou optez pour un démembrement des parts. Dans le cas d’une pleine propriété, l’investisseur est propriétaire des parts de la SCPI (Nue-propriété) et perçoit également les revenus (Usufruit). Durant toute la durée de détention, il reçoit les revenus (donc imposable) et est libre de céder les parts (imposition sur la plus-value).

Dans un investissement en démembrement, les parts sont scindées entre deux investisseurs, le nue propriétaire conserve la propriété des parts mais ne perçoit pas les revenus de la SCPI. L’usufruitier, lui n’est pas propriétaire des parts mais perçoit le revenu. Ainsi l’usufruitier sera imposé sur les revenus, le nu-propriétaire sera lui imposée sur la plus-value en cas de revente. L’intérêt d’un démembrement est de scinder en deux la part avec des frais d’acquisition plus faible, ainsi le nue propriétaire paiera environ 70% de la part et l’usufruitier environ 30% de la part.

L’inconvénient de ce démembrement est que la revente est quasi impossible pendant la période de démembrement. L’intérêt réside dans la réduction fiscale des fortes impositions.

Investissement au comptant

L’investissement peut être réalisé au comptant en direct, ainsi l’investisseur devra payer l’intégralité du montant investi à la SCPI. Cet investissement est assimilé à une obligation et est fiscalement transparente. Les revenus nets de charges de la SCPI sont à déclarer dans les revenus foncier mobilier (Cerfa 2044) et se cumulent aux revenus fonciers en direct.

Investissement à crédit

L’investissement peut être réalisé à crédit. Vous optez soit pour un crédit amortissable (capital remboursé au fur et à mesure) ou in fine (intérêts payés tous les mois et capital remboursé au terme du crédit). Vous investissez alors en direct dans la SCPI. Dans le cas d’un crédit in fine, il vous sera demandé par ailleurs un apport minimal (généralement 20% du montage) avec possible nantissement d'un compte (PEA, Assurance vie, titre etc.). A la différence de l'investissement au comptant, les intérêts de la dette sont déductibles des revenus nets de charges.

Investissement via une Assurance Vie

L’investissement peut être réalisé via une Assurance Vie. L'intérêt est fiscal puisqu'il est assimilé à une unité de compte donc les revenus trimestriels ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers soit prélèvements sociaux (17,2% en 2018) + barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition. Dans le cas d'un investissement en SCPI via une Assurance Vie, vous êtes soumis à la fiscalité de l'assurance VIE soit uniquement les prélèvements sociaux (17.2% en 2018) si les revenus de la SCPI restent dans l'Assurance Vie.

Frais liés à l’investissement dans une SCPI

Il y a des coûts directs liés à un investissement dans une SCPI et d’autres “ indirects “ :

  • Coût direct :
    • Frais de souscription : correspond à une surcote du prix d’acquisition par rapport au prix de vente comprise entre 8% et 10% (comprend les éventuels droits d'enregistrement). Ces frais reflètent les coûts notariés liés à l’achat/vente d’un bien immobilier.
    • Frais de gestion : dépend de chaque SCPI mais généralement compris entre 0,6% et 1,0% par an.
  • Coût indirect :
    • Lors de l’investissement dans une SCPI, il y a un temps de carence de généralement un à deux trimestres pendant lequel vous ne percevez pas de dividendes et cela afin de protéger les porteurs de parts de la SCPI qui se retrouveraient dilués en cas de souscription importante, le temps d’acquisition dans l’immobilier étant de plusieurs mois