Fiscalité d'une SCI

Lorsque vous déposez les statuts au registre du commerce, vous devez décider de la fiscalité de la SCI. Deux régimes de fiscalité existent, l’imposition à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou imposition à l’IS (Impôt sur les sociétés). Néanmoins une bascule d’une imposition à l’IR vers une imposition à l’IS peut être effectuée en cours de vie de la SCI sur demande au service des impôts. L’inverse n’est pas vrai, il n’est pas possible de passer de l’IS à l’IR sauf à dissoudre la SCI et en recréer une nouvelle.

Imposition à l’IR (Impôt sur les Revenus)

Dans le cas d’une fiscalité à l’IR (qui est le choix par défaut), la SCI n’est pas imposée. Les revenus locatifs sont répercutés proportionnellement aux parts sociales de chaque associé dans sa déclaration des revenus locatifs lors de sa déclaration des revenus.

Si les revenus fonciers d’un des associés est inférieur à 15,000€ (tout revenu locatif confondu en location nu), alors ce dernier peut opter pour le régime fiscal microfoncier qui est une déclaration simplifiée (formulaire 2042) disposant d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus brut.

Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15,000€, la déclaration doit être réalisée au régime réel (formulaire 2044). Vous devez déclarer l’intégralité des revenus perçus et des charges induites (assurance, travaux, intérêts d’emprunts etc…).

Si vous disposez de biens immobiliers dans la limite des microfoncier, il est peut-être judicieux de choisir la SCI en imposition à l’IS pour vous éviter d’en perdre le statut.

Par ailleurs, lors de cession immobilière, les plus-values sont répercutées proportionnellement aux nombres de parts sociales de chaque associé mais bénéficient d’un abattement linéaire de la durée de détention jusqu’à 22 ans. Au-delà, elles ne sont pas fiscalisées.

Imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

La déclaration sous les impôts des sociétés est plus compliquée. Le bénéfice de la SCI (revenus locatifs et plus-value déduit des charges) est imposé à hauteur de 15% dans la limite de 38,120€ puis à hauteur de 33.3%.

Si le bénéfice est redistribué aux associés par dividende, alors chaque associé doit déclarer ce dividende au titre soit l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

L’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite “d’usage“, s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes.

En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans.

Néanmoins, en cas de cession, la plus-value est calculée entre le prix de vente et le prix d’acquisition diminué des amortissements réalisés. Le fait d’avoir réalisé des amortissements gonfle donc la plus-value qui est imposable à 33.3% (15% pour la fraction inférieure à 38.120 euros).