Les amortissements sont calculés sur base purement comptable et permettent d’amortir une dépréciation comptable chaque année de l'actif immobilier.
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir également l’actif en passant une dépréciation comptable chaque année. Cette dépréciation va venir imputer le revenu et donc diminuer la base imposable.
Les amortissements sont scindés en plusieurs catégories :
Gerant-immo.com a implémenté un optimisateur fiscal qui calcul pour vous les différents amortissements.
L'amortissement est calculé de manière linéaire soit réparti de manière égale sur la durée de l'immobilisation. Le taux d'amortissement annuel est dont 1/durée. Si le début de l'amortissement est en cours d'exercice fiscal, un prorata temporis est calculé pour la première année.
Prenons l'exemple, de travaux réalisés le 1 Juillet de l'année N pour un montant de 5,000€ amorti sur 5 ans. Le taux d'amortissement sera de 20% et le tableau d'amortissement sera ainsi calculé :
| Date de Début | Date de Fin | Amortissement | Actif amorti |
| 01/07/N | 31/12/N | 504 = 5,000*(184/365)*20% | 4,496 |
| 01/01/N+1 | 31/12/N+1 | 1,000 = 5,000*20% | 3,496 |
| 01/01/N+2 | 31/12/N+2 | 1,000 = 5,000*20% | 2,496 |
| 01/01/N+3 | 31/12/N+3 | 1,000 = 5,000*20% | 1,496 |
| 01/01/N+4 | 31/12/N+4 | 1,000 = 5,000*20% | 496 |
| 01/01/N+5 | 30/06/N+5 | 469 = 5,000*(181/365)*20% | 0 |
Afin de procéder aux amortissements des biens immobiliers, vous devez en premier lieu réaliser une estimation du bien à la date de mise en location meublé. Ce prix d’acquisition ou estimé est décomposé en plusieurs composantes. Chaque composante a une durée d’amortissement différente et donc un taux d'amortissement différent sauf pour les terrains qui ne peuvent être amortis. Les composantes de ventilation de la valeur du bien sont :
Les répartitions par poste varient selon le bien concerné. On parle de profil d'amortissement. Vous trouverez à la suite divers profil d'amortissement usuels.
Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis sur 10 ans à un taux de 10 % par an.
A titre d’exemple, en moyenne un bien peu être amorti à hauteur de 90% de sa valeur sur une durée moyenne de 30 ans. Ainsi un bien acheté 300,000€ permettra de réduire les revenus locatifs à hauteur de 270,000€ sur 30 ans.
Contrairement à une idée communément répandue, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l'imposition des plus-values des particuliers donc calculée entre la valeur de revente et la valeur d'acquisition. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l'assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux.
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens constatés |
| Toiture | 10,0% | 25 ans | 4,00% |
| Électricité | 5,0% | 25 ans | 4,00% |
| Étanchéité | 5,0% | 15 ans | 6,67% |
| Ascenseurs | 2,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements intérieurs | 10,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements extérieurs | 8,0% | 15 ans | 6,67% |
| Gros Œuvre | 50,0% | 55 à 80 ans | 1,82% |
| Terrain | 10,0% | Non amortissable | |
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens constatés |
| Toiture | 10,0% | 25 ans | 4,00% |
| Électricité | 5,0% | 25 ans | 4,00% |
| Étanchéité | 5,0% | 15 ans | 6,67% |
| Ascenseurs | 0,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements intérieurs | 12,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements extérieurs | 8,0% | 15 ans | 6,67% |
| Gros Œuvre | 50,0% | 55 à 80 ans | 1,82% |
| Terrain | 10,0% | Non amortissable | |
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens constatés |
| Toiture | 10,0% | 25 ans | 4,00% |
| Électricité | 5,0% | 25 ans | 4,00% |
| Étanchéité | 5,0% | 15 ans | 6,67% |
| Ascenseurs | 2,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements intérieurs | 10,0% | 15 ans | 6,67% |
| Aménagements extérieurs | 8,0% | 15 ans | 6,67% |
| Gros Œuvre | 45,0% | 55 à 80 ans | 1,82% |
| Terrain | 15,0% | Non amortissable | |
Lorsque vous effectuez des travaux dans le bien en location, si ces derniers sont supérieurs à un montant de 600€, vous pouvez choisir de les laisser en charges ou de les amortir dans le temps (lisser le coût sur plusieurs années). Les déficits n'étant reportable que sur 10 ans, si vous cumulez un gros antécédant de déficit, il est donc conseillé d'amortir au maximum les nouvelles dépenses.
Les travaux amortissables sont ceux dont la date de facturation est postérieure à la date de début d'activité de loueur meublé non professionnel. Il est très compliqué de justifier d'amortissements rétrospectifs antérieurs au début d'activité sauf si pour rénovation du bien en vue de l'activité de loueur meublé. Les travaux peuvent être amortis pour une période allant de 5 à 25 ans. Comptablement, votre actif sera revalorisé du montant des travaux de décroîtra dans le temps avec les amortissements.
Ci-après les durées d'amortissement communément appliquées
| Type de travaux | Durée d'amortissement |
| Maçonnerie | 15 ans |
| Electricité (rénovation) | 20 ans |
| Peintures, Papiers-peints | 10 ans |
| Parquets | 15 ans |
| Revêtements de sols | 5 ans |
| Plomberie | 10 ans |
| Cuisine | 10 ans |
Lorsque vous équipez votre bien loué en mobilier, équipements ou le renouvelez, vous pouvez si le montant excède 600€ décider de les laisser en charges ou de les amortir dans le temps (lisser le coût sur plusieurs années). Les déficits n'étant reportable que sur 10 ans, si vous cumulez un gros antécédant de déficit, il est donc conseillé d'amortir au maximum les nouvelles dépenses.
Le mobilier est amortissable si acquis à une date postérieure au début d'activité.
Ci-après les durées d'amortissement communément appliquée pour l'équipements
| Type de mobilier | Durée d'amortissement |
| Mobilier | 10 ans |
| Matériel électrique | 8 ans |
| Electroménager | 5 ans |
| Literie | 6 ans |
| Matériel informatique (dont TV hifi) | 3 ans |