Fixer le loyer

En tant que propriétaire, vous pourriez être concerné par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR qui prévoit un encadrement des loyers dans les zones dites “ tendues “.

Encadrement des loyers

Pour vérifier si votre commune fait partie des communes concernées, Voir la liste

Dans ces villes, l'encadrement des loyers concernent les logements vides ou meublés à l'exception des logements loi de 1948, des logements conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements HLM et des locations de tourisme.

Première mise en location

Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Renouvellement de bail

Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne congé), le bailleur peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés :

  • - soit dans le même groupe d'immeubles,
  • - soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

  • - au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
  • - au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

  • - le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
  • - la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
  • - l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
  • - la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
  • - l’existence d’annexes éventuelles,
  • - son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
  • - la période de construction de l’immeuble,
  • - l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
  • - le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Remise en location

Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non loué (plus ou moins de 18 mois).

Moins de 18 mois

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer. Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :

  • - si le logement a fait l'objet de certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire,
  • - ou si l'ancien loyer est manifestement sous-évalué.

Plus de 18 mois

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.