Mise en location d'un bien immobilier

Lors de la location d’un logement meublé ou vide, le propriétaire-bailleur ou son mandataire de location doit remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics immobiliers doivent être réalisés par le bailleur et sont donc à ses frais. Au fil des années, la liste des diagnostiques s’étoffe. Au 1er Janvier 2018, les diagnostiques à fournir aux locataires sont :

• - diagnostic de performance énergétique (DPE) : C’est un bilan des consommations en énergie que réclame le logement pour être habité confortablement. Les consommations en énergie dépendent du niveau d’isolation thermique du logement, du type d’énergie et des performances de ses systèmes de chauffage et de production d’Eau Chaude Sanitaire (ECS). Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 et la classe énergétique du logement (de A à G) doit être mentionnée dans le texte des annonces proposant le logement à la location. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et a une durée de validité de 10 ans.
• - l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) : Ce diagnostic établit le niveau et le type de risques de catastrophes auxquels sont exposés le logement et ses occupants (risque sismique, crues, inondations, accidents industriels…). Il est obligatoire depuis le 1er juin 2006 et doit être annexé au bail avant signature. Vous pourrez vous procurer gratuitement un exemplaire du formulaire en mairie, préfecture et sous-préfecture de la ville ou département du bien immobilier concerné. Faire réaliser son état des risques naturels et technologiques par un professionnel présente l’avantage du gain de temps. Il est souvent nécessaire de se rendre en mairie pour y joindre les pièces justificatives. De plus un diagnostiqueur certifié pourra faire jouer son assurance de responsabilité civile professionnelle en cas de litige avec l’acquéreur ou locataire et votre responsabilité pour vice caché ne pourra être retenue.
  La durée de validité d’un diagnostic ERNT est de 6 mois. Si le propriétaire souhaite faire la cession ou la location de son bien immobilier, il doit fournir un diagnostic de l’état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois.
• - Surface dite "Boutin" : la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit l’obligation de mentionner la surface habitable dans le bail de location ainsi que la sanction si la surface habitable réelle est inférieure de 5% à celle mentionnée dans le contrat de bail, d’une diminution du loyer. La surface habitable est définie à l’article R111-2 de la loi du 6 juillet 1989 du code Code de la construction et de l’habitation.
  La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Néanmoins ce surfaçage ne nécessite pas nécessairement un professionnel.

Les diagnostics immobiliers complémentaires obligatoires en fonction de l’ancienneté du bien immobilier loué :

• - Le DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives) : Si l’appartement mis en location fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante des parties privatives doit être tenu à la disposition du locataire depuis juin 2011.
• Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : Si le bien immobilier loué a été bâti avant 1949, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb doit être joint au bail avant sa signature afin que le locataire connaisse les risques liés à la présence de plomb dans les peintures et revêtements anciens.
  Si la présence de plomb est révélée, pour assurer la salubrité du bien immobilier, les travaux de suppression des risques d’exposition sont obligatoires. En revanche le propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux lui-même en cas de vente. Il vend le bien en l’état et l’acquéreur achète en connaissance de cause. La réalisation de ces travaux dans ce cas sera donc à la charge de l’acquéreur. En cas de location, le propriétaire doit avertir les locataires et la réalisation des travaux sera à sa charge.
• - Le Diagnostic ELECTRICITE à la location : (État des installations intérieures d’électricité) : Si tout ou partie de l’installation électrique du bien mis en location date de plus de 15 ans, le diagnostic électricité doit être joint au bail avant sa signature. L’obligation de diagnostic électricité à la location entre en vigueur en deux phases :
  • - Dès le 1er juillet 2017 si le logement fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire antérieur à janvier 1975,
  • - A partir du 1er juillet 2018 quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle).
• - Le Diagnostic GAZ à la location : (État des installations intérieures de gaz) : Dès lors que le bien mis en location dispose d’au moins un appareil fonctionnant au gaz (de ville, en bouteilles ou en citerne) et que tout ou partie de l’installation de gaz date de plus de 15 ans, le diagnostic gaz doit être joint au bail avant sa signature. L’obligation de diagnostic gaz à la location entre en vigueur en deux phases :
  • - Dès le 1er juillet 2017 si le logement fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire antérieur à janvier 1975,
  • - A partir du 1er juillet 2018 quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle).