Depuis le 1 janvier 2018, le changement de régime n'est plus contraint, vous pouvez ainsi changer de régime fiscal d'une année sur l'autre à condition d'avoir notifié le centre des impôts de bien concerné avant le 1 février de l'année fiscale concernée par une levée d'option (simple courrier postal).
La déclaration fiscale est simple, les revenus sont déclarés en annexe de la déclaration principale (2042). Un abattement forfaitaire est appliqué à hauteur de 50%.
Cette déclaration est certe simplifiée mais pas optimisée car en passant au LMNP réel, vous arriverez facilement à annuler vos bénéfices fonciers.
Le régime au réel permet de déduire comme pour une location nue :
Ce régime permet déduire au-delà de ces charges, les amortissements sur plusieurs années de l'immobilier, des travaux importants et du mobilier. Cet amortissement est calculé sur base purement comptable et permet d’amortir les coûts relatifs au renouvellement de l’électroménager, du mobilier, de l'entretien etc.
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir également l’actif en passant une dépréciation comptable chaque année. Cette dépréciation va venir imputer le revenu et donc diminuer la base imposable.