Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la taille de la SCPI est régit par les demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). Les SCPI à capital variable sont libre à la souscription dans la limite d'un' capital maximum fixés dans les statuts de la SCPI. La SCPI ne dispose pas d'un marché secondaire organisé permettant la vente ou l'achat de part. La SCPI fixe le prix et les achats/ventes calculé en fonction de la valorisation du patrimoine (passif) de l'entreprise et excécute sur cette base les ordres. Toute revente de gré à gré bien que possible doit être réalisé par l'associé et enregistré par la SCPI moyennant des frais d'inscription. La liquidité d'une SCPI à capital variable reste donc contrainte par les souscriptions ou les liquidités de la SCPI. Ainsi en cas de demande de retrait importante qui ne peut être assuré par les liquidités de la SCPI ou de potentielles acquéreurs, les ventes ne seront pas exécutées. Si au délà de 10% de vente inscrites et non réalisées depuis plus d'un an, la SCPI est tenue d'organiser une Assemblée Générale extraordinaire pour lui proposer la cession de tout ou partie du patrimoine de la société.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le montant plafond du capital de la SCPI est inscrit dans les statuts. Ce montant peut néanmoins évoluer par modification des statuts. Entre deux augmentations de capital, le capital reste donc fixe. Les souscriptions (achat) et retrait (vente) sont dès lors effectués sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. Le vendeur est donc libre de fixer son prix de revente. Toutes les semaines (ou deux semaines voire mensuellement dépendemment des statuts de la SCPI), la SCPI calcule un prix d'exécution en fonction de l'offre et la demande afin de maximiser le nombre d'exécutions. En cas de retournement de marché, il sera donc plus facile de vendre des parts d'une SCPI à capital fixe mais à un prix potentiellement bas.